Эксперт объяснила, почему застройщики не снижают цены даже на фоне падения спроса
Продажи жилья на первичном рынке Казахстана в I полугодии 2026 года сократились на 20–25 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако вопреки ожиданиям покупателей новостройки продолжают дорожать, а предпосылок для заметного снижения цен пока не наблюдается. Об этом рассказала эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, передает inbusiness.kz.
По ее словам, одной из главных причин роста цен стало введение НДС на первичное жилье с января 2026 года.
«Новостройки подорожали в среднем на 10–12% в зависимости от проекта и ценовой политики застройщика», — отметила эксперт.
Дополнительное давление на стоимость квадратного метра оказывают подорожание строительных материалов, логистики, рабочей силы и земельных участков, особенно в Алматы.
Еще одним важным фактором остается высокая стоимость финансирования. Несмотря на недавнее снижение, базовая ставка Национального банка по-прежнему составляет 17 процентов годовых.
«Сегодня большинство девелоперов работает за счёт банковского финансирования. Цена квадратного метра закладывается в финансовую модель ещё на этапе получения кредита. Снижать её ниже согласованного с банком уровня застройщик зачастую не может, поскольку это напрямую влияет на экономику проекта и выполнение обязательств перед кредитором», – пояснила Сейтнурова.
Дополнительные расходы для строительных компаний принес и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля.
«Для покупателей это означает усиление контроля качества строительства и расширение гарантийных обязательств. Для застройщиков – дополнительные расходы на технический надзор, страхование и управление рисками», – сказала эксперт.
О затяжных проблемах рынка ранее говорил и председатель совета директоров одной из крупнейших строительных компаний Казахстана Айдын Рахимбаев. По его словам, спад продолжается уже около полугода, а рассчитывать на быстрое восстановление спроса не приходится.
На этом фоне часть девелоперов начала активнее смотреть на зарубежные рынки. В частности, компании наращивают присутствие в Узбекистане, где продажи жилья продолжают расти.
Однако Сейтнурова считает, что массовый выход строительного бизнеса за рубеж может иметь негативные последствия для Казахстана.
«Для конкретной компании выход на внешние рынки – это вполне рациональная бизнес-стратегия. Там выше маржинальность и сохраняется высокий спрос. Однако если по этому пути начнёт двигаться значительная часть отрасли, Казахстан может столкнуться с оттоком капитала, технологий и профессиональных кадров», – считает эксперт.
При этом возможности для развития внутри страны, по ее мнению, остаются значительными. Одним из перспективных направлений она называет реновацию городов.
«Рынок нового жилья постепенно насыщается, а вот потенциал реновации остаётся огромным. Только в Алматы насчитывается более 1 400 ветхих и аварийных домов. Это колоссальный объём работы и неудовлетворённого спроса. Те же строительные мощности, которые сегодня уходят на внешние рынки, могут быть востребованы здесь», – отметила Сейтнурова.
Также она считает важным развитие проектов государственно-частного партнерства, которые позволяют распределять риски между государством и бизнесом и запускать крупные городские проекты даже в условиях дорогого финансирования.
Кроме того, одним из ключевых факторов для восстановления рынка эксперт назвала возвращение доверия покупателей.
«Спрос снижается не только из-за высокой стоимости жилья. Многие опасаются долгостроев и недобросовестных застройщиков. Эскроу-счета, публичные реестры и расширенные гарантии способны вернуть доверие людей к первичному рынку», – считает она.
Пока же большинство застройщиков предпочитают не снижать официальные цены, используя вместо этого скидки, акции, рассрочки и субсидирование ипотечных программ. По словам эксперта, прямое удешевление жилья может негативно восприниматься банками, а также стать тревожным сигналом для рынка.
Сейчас значительную часть спроса по-прежнему поддерживают государственные программы «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» и продукты Отбасы Банка.
«Если инфляция останется высокой, быстрое снижение базовой ставки маловероятно. А значит, коммерческая ипотека ещё несколько кварталов будет оставаться дорогой», – отметила Сейтнурова.
По ее мнению, в ближайшие месяцы покупателям стоит рассчитывать скорее на новые программы рассрочки и специальные предложения, чем на заметное снижение стоимости квадратного метра.
«Настоящий выход из кризиса заключается не в переносе строительной активности за рубеж, а в развитии реновации, редевелопмента и механизмов государственно-частного партнёрства внутри страны. Спрос для этого есть. Необходимы только эффективные финансовые модели и доверие со стороны покупателей», – резюмировала эксперт.
Источник: inbusiness.kz
