Как отмена налоговых льгот и повышение НДС повлияют на цены новостроек и вторичного жилья, разбирался inbusiness.kz.
В Алматы рынок недвижимости переживает затишье, но уже через несколько месяцев ситуация может измениться не только в мегаполисе, но и по всей стране. С 2026 года вступят в силу новые налоговые правила и повысится ставка НДС для застройщиков, что способно перестроить рынок и повлиять на цены как на первичное, так и на вторичное жилье. Тем, кто давно думает о покупке квартиры, возможно, стоит поторопиться. Об этом сообщает корреспондент inbusiness.kz.
Динамика рынка: где выросло, а где снизилось
По словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Елены Грива, сегодня цены на недвижимость в Алматы «практически стоят на месте» — колебания есть, но они не меняют общей картины. Согласно приведенным данным эксперта, в июне и июле 2025 года стоимость квадратного метра недвижимости в Алматы двигалась разнонаправленно. Так, в Медеуском районе в июне зафиксирован рост на 8,7%, но уже в июле — снижение на 1%. В Бостандыкском цены упали на 1% в июне, зато выросли на 2,4% в июле. В Алмалинском районе в июне снижение составило всего 0,13%, а в июле — рост на 1%. Ауэзовский район показал минимальные колебания: минус 0,78% и плюс 0,12% соответственно.
Внутри районов динамика еще интереснее. В Медеуском, например, в июне сильнее всего подорожали четырехкомнатные квартиры — сразу на 13%, а жилье в кирпичных домах прибавило 22,5%. В Бостандыкском районе, наоборот, монолитные дома в июне подешевели на 6,4%, но в июле показали рост на 8,6%. В Алмалинском районе в июле на фоне общего роста заметно подорожали четырехкомнатные квартиры — сразу на 26%, тогда как трехкомнатные, наоборот, просели почти на 13%. В Ауэзовском сегменте ценовые колебания остаются минимальными, зато предложение однокомнатных квартир за год выросло на 23%.
Несмотря на такую разнородную динамику, спрос на недвижимость растет. В июле 2025 года количество сделок с жильем по Казахстану в среднем выросло на 20% по сравнению с июнем, а в Алматы увеличилось сразу на 27,2%. Основной интерес покупателей сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах — они остаются лидерами продаж.
По данным бюро национальной статистики, с начала года первичный рынок жилья в Казахстане показал более уверенный рост — цены на новостройки увеличились примерно на 8,7%, тогда как на вторичном рынке прирост составил около 6,3%. Эксперты объясняют такую динамику тем, что покупательские возможности на первичку сегодня выше, чем на вторичку. Этому способствуют государственные жилищные программы, льготные условия ипотеки и возможность использования пенсионных накоплений для покупки нового жилья. Кроме того, большая часть господдержки направлена именно на первичный рынок, что делает его более привлекательным для покупателей.
НДС и новые налоги: что изменится с 2026 года
Главная причина, по которой рынок может оживиться уже этой осенью — налоговые изменения. С 1 января 2026 года на первичном рынке начнет действовать повышенная ставка НДС — 16%. По словам Елены Грива, застройщики переложат расходы на покупателей, вследствие чего подорожают новостройки, что приведет к перетоку спроса на вторичное жилье. Вторичный рынок налог напрямую не затронет.
«Какие вероятные сценарии до конца 2025 года? Я думаю, что на первичном рынке будет рост цен в диапазоне 5-7%, особенно в проектах, которые уже готовые, комфорт-сегмент, в хороших локациях, и на квартиры небольших площадей, 1-2 комнаты. На вторичку, при текущих условиях, возможно, рост составит 1-5%, но в отдельных локациях. Существенного скачка не ожидается. Он, конечно, будет, если будет дополнительное стимулирование со стороны государства. Но если мы берем текущие условия, то не ожидается. На недвижимость, расположенную не в топовых локациях, далеко от центра, или недвижимость в старых домах, скорее всего, будет стагнация спроса и снижение цены, но небольшое. Такие показатели, как инфляция, ослабление тенге и закредитованность населения, конечно же, сдерживают резкий рост цен на недвижимость», — пояснила Елена Грива.
По словам эксперта, потребительский спрос на недвижимость формируется под воздействием целого ряда факторов, влияющих на покупательскую способность и готовность людей инвестировать в жилье. Ключевую роль играет экономическая ситуация и уровень доходов населения: чем выше доходы, тем больше людей могут позволить себе покупку квартиры или дома. При высокой безработице и нестабильности на рынке труда покупательская способность снижается, что напрямую отражается на спросе.
«Высокая инфляция может уменьшить покупательскую способность, так как цены на товары и услуги растут, а доходы остаются на прежнем уровне. Кредитная доступность, ипотечные ставки, низкие процентные ставки на ипотеку могут стимулировать спрос. То есть, чем легче получить ипотеку, тем больше людей могут приобрести себе жилье. Государственные программы тоже повышают спрос на жилье. В условиях недостатка жилья цены могут резко вырасти. При повышении цен на жилье спрос уменьшается», — говорит специалист.
По ее словам, определенное влияние оказывают и социальные процессы, в том числе миграция. Приток населения в крупные города или регионы традиционно усиливает спрос на жилье. Наконец, немаловажны психологические факторы и ожидания самих потребителей. Если люди уверены, что цены на недвижимость будут расти, они стараются приобрести жилье заранее. При экономической нестабильности, напротив, многие предпочитают отложить покупку, что формирует отложенный спрос.
«Основной фактор все равно один — платежеспособность покупателей. Сегодня именно она определяет, как будет вести себя рынок. Почему цены не взлетят резко осенью? Потому что это не позволит платежеспособность населения. Поэтому будет мягкий, небольшой рост цен, особенно в первичном сегменте», — подчеркивает Елена Грива.
Стоит ли покупать сейчас?
Что касается вопроса, стоит ли откладывать покупку квартиры до вступления в силу новых налоговых правил, Елена Грива считает, что при наличии финансовых возможностей лучше купить недвижимость уже сейчас. С 2026 года вступает в силу новый порядок налогообложения при продаже жилья: если недвижимость куплена до конца 2025 года, ее можно будет продать уже через год без уплаты налога. Для объектов, приобретенных после 1 января 2026 года, безналоговый срок владения увеличивается до двух лет.
«Покупать первичку или вторичку, зависит от личных предпочтений покупателя. Как я раньше сказала, на первичку цены растут больше, чем на вторичку. Купить первичку можно через госпрограммы. Она будет расти дальше больше, чем вторичка, потому что с 2026 года введут НДС, соответственно цены вырастут, потому что застройщики переложат этот налог на покупателей. Покупая первичку, стоит обратить внимание на застройщика и покупать только по договору долевого участия. Так как покупать первичку по любым другим договорам — большой риск не въехать в новую квартиру и лишиться денег. Если вы хотите приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду, то лучше приобретать вторичку, потому что, приобретая ее, можно сразу же начать получать доход», — рекомендует специалист.
Источник: inbusiness.kz
